Как правильно заключать договор участия в долевом строительстве

Одна из самых важный стадий приобретения недвижимости в новостройке является заключение договора долевого строительства. О том, как правильно заключать долевой договор, что в обязательно должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве, а также к каким уловкам прибегают застройщики при заключении договоров при продаже новостроек, разъясняет юридическая служба интернет-издания "Выбор Мой".

Правовой основой заключения договора  участия в долевом строительстве является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В договоре долевого участия в обязательном порядке должны быть точные данные о конкретном объекте строительства, о сроках передачи объекта строительства, цена, подлежащая уплате, сроки и порядок уплаты, а также гарантийный срок на объект недвижимости. Только при наличии в договоре всех вышеперечисленных пунктов свидетельствует о том, что договор долевого участия заключен правильно.

Одним из важных элементов договора долевого участия является определение цены. Поэтому, рекомендуется предусмотреть, чтобы в договоре было указано, что цена окончательная и не подлежит пересмотру.

Договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Данный договор будет считаться заключенным с момента государственной регистрации. Поэтому оплата по договору должна производиться только после госрегистрации.

Законом № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика по своевременной сдаче недвижимости дольщику. Однако недобросовестные застройщики могут говорить о том, что они ведут деятельность в соответствии с законом № 214-ФЗ, и предложат заключить с инвестором не договор долевого участия, а какой-либо другой договор.

Судебная практика по спорам между дольщиками и застройщиками свидетельствует, что самыми распространенными серыми схемами, используемыми застройщиками являются заключение договора уступки векселя. При такой схеме инвестор не является дольщиком, а всего лишь приобретает вексель компании, а застройщик в свою очередь погашает вексель путем передачи квартиры инвестору. В лучшем случае, что можно отсудить у такой компании при неисполнении договора – это возврат уплаченных за вексель денежных средств. И, естественно,  с учетом того, что стоимость недвижимости постоянно растет, за эти деньги уже нельзя приобрести аналогичный объект недвижимости.

Также бывают случаи, когда застройщики заключают договор предварительной купли продажи недвижимости, в соответствии с которым компания через определенный срок обязана заключить логово долевого участия. Кроме того, застройщики предлагают заключать договора строительного подряда, уступки прав, договор займа, договор резервирования и т.д.

При приобретении квартиры в строящемся доме нужно помнить, что только заключение договора участия в долевом строительстве может гарантировать соблюдение прав дольщиков.

Обратите внимание на необходимость выбора надежного застройщика - порой это бывает значительно важнее нежели юридическое оформление документов. Часто именно от застройщика зависит, качество выполненного строительства и соблюдение технологии и сроков сдачи объекта.